Vender una casa heredada en Andalucía: cómo hacerlo bien (2026)

Heredar una vivienda y poder venderla son dos cosas distintas. Entre el fallecimiento del titular y la firma de la venta hay un recorrido legal que en Andalucía tiene sus propios plazos, impuestos y trámites. Esta guía cubre todos los pasos, en el orden correcto, con los costes reales y los plazos que se manejan en 2026.

Lo primero: no puedes vender lo que aún no es tuyo

Una vivienda heredada solo se puede vender después de:

1. Aceptar la herencia ante notario.
2. Pagar el Impuesto de Sucesiones (ISD) o presentarlo aunque salga a cero.
3. Pagar la plusvalía municipal por la transmisión hereditaria.
4. Inscribir la herencia a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Algunos compradores aceptan firmar arras antes de tener la herencia inscrita, pero la escritura definitiva exige titularidad clara. Saltarse pasos es la causa más frecuente de operaciones que se caen en el último momento.

Paso 1: certificados previos (1-2 semanas)

Necesitas reunir, antes de ir al notario:

• Certificado de defunción del causante (Registro Civil del lugar del fallecimiento).
• Certificado de últimas voluntades (Ministerio de Justicia, online). Dice si hay testamento y, si lo hay, dónde está depositado.
• Certificado de seguros de cobertura de fallecimiento: revela si el causante tenía seguros de vida.
• Copia auténtica del testamento en la notaría donde se firmó (si existe). Si no hay testamento, hay que tramitar una declaración de herederos.

Estos certificados son baratos (15-30 € cada uno) y tardan entre 24 horas y 2 semanas. No avances sin tenerlos todos.

Paso 2: aceptación de herencia ante notario (1 día)

Todos los herederos acuden a notaría con los certificados anteriores. Si alguno no puede asistir, puede otorgar poder a otro. El notario otorga la escritura de aceptación de herencia, donde se asigna cada bien a cada heredero según el testamento o la ley.

Coste del notario: entre 500 € y 2.000 € según el valor del patrimonio heredado. Para una herencia con una vivienda de 250.000 €, lo habitual es 800-1.200 €.

Paso 3: Impuesto de Sucesiones y Donaciones (6 meses desde el fallecimiento)

En Andalucía, el ISD para herencias entre familiares directos (cónyuges, hijos, padres) tiene una bonificación del 99%. Esto significa que, en la práctica, los herederos directos casi no pagan ISD por una vivienda de valor habitual.

Para que esa bonificación se aplique tienes que presentar el impuesto en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento. Se puede solicitar prórroga de otros 6 meses si necesitas tiempo, pidiéndolo antes de que pase el plazo inicial.

Herederos no directos (hermanos, sobrinos, amigos): tributan según las tarifas estatales, que pueden llegar al 34% y subir con coeficientes multiplicadores. Aquí el ISD se vuelve un coste real y conviene planificación previa.

Paso 4: plusvalía municipal por herencia

Es el impuesto local por el incremento del valor del terreno desde la última transmisión. Lo paga el heredero al ayuntamiento donde está la vivienda (en Fuengirola, el Ayuntamiento de Fuengirola; en Mijas, el de Mijas, etc.). Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a 12.

Importe orientativo: entre 500 € y 5.000 € según años transcurridos desde la última compra y el valor catastral del suelo. El ayuntamiento te entrega el cálculo cuando presentas la documentación.

Paso 5: inscripción en el Registro de la Propiedad (4-8 semanas)

Con la escritura de aceptación de herencia, el ISD pagado y la plusvalía liquidada, se presenta la documentación en el Registro de la Propiedad correspondiente. El Registro inscribe la vivienda a nombre del nuevo titular.

Coste: entre 200 € y 800 € según el valor. Una vez inscrita, la vivienda ya está oficialmente a tu nombre y puedes ponerla en venta.

Casos especiales: cuando se complica

La vivienda nunca se inscribió a nombre del causante

Sucede más de lo que parece, especialmente con casas antiguas o herencias antiguas. Antes de poder inscribir tu herencia, hay que inscribir primero la propiedad a nombre del causante mediante un expediente de dominio o un acta de notoriedad. Es trámite añadido, pero resoluble. Plazo extra: 3-6 meses.

Hay varios herederos y no se ponen de acuerdo

Si los herederos no logran consenso, se entra en una situación de proindiviso. Cualquier heredero puede pedir la división del condominio judicialmente, lo que típicamente termina con una venta forzosa en subasta — generalmente por debajo del precio de mercado. La negociación amistosa siempre es preferible.

Hay deudas pendientes del causante

Aceptar la herencia significa aceptar los bienes y las deudas. Si el causante tenía más deudas que activos, puedes aceptar “a beneficio de inventario” — limitas tu responsabilidad al valor de lo heredado. Hay que hacerlo expresamente ante notario.

Una vez inscrita: venta y fiscalidad

Con la vivienda ya a tu nombre, la venta es como cualquier otra. Pero hay una particularidad fiscal importante:

La ganancia patrimonial en el IRPF se calcula sobre la diferencia entre el valor declarado en la herencia (lo que pusiste en el ISD) y el precio de venta. Si en la herencia declaraste 200.000 € y vendes por 250.000 €, tributas por 50.000 € al tipo de ahorro (19-23% según tramo).

Por eso es importante declarar correctamente el valor en la herencia: subvalorar para ahorrar ISD (que ya está casi bonificado al 99%) significa pagar más IRPF cuando vendas. La estrategia óptima suele ser declarar el valor de mercado real.

Resumen de plazos y costes (Andalucía, herencia directa, vivienda 250.000 €)

• Certificados previos: 1-2 semanas, 60-90 €.
• Notaría aceptación herencia: 1 día, 800-1.200 €.
• ISD (con bonificación del 99%): plazo 6 meses, coste real bajo.
• Plusvalía municipal: 6 meses, 500-3.000 €.
• Registro: 4-8 semanas, 200-600 €.
• Total proceso: 3-6 meses si no hay complicaciones.

Preguntas frecuentes

¿Puedo poner la vivienda en venta antes de tenerla inscrita a mi nombre?

Puedes empezar a captar compradores y firmar arras, indicándolo claramente en el contrato. La escritura definitiva en notaría sí exige titularidad inscrita. Si vas a tardar varios meses en regularizar, es preferible no anunciar hasta tener la propiedad inscrita.

¿Hay diferencia fiscal entre vender la vivienda o repartirla entre los herederos?

Sí. Si la repartís en partes iguales y luego cada heredero vende su parte, surgen problemas prácticos (un proindiviso es difícil de vender). Lo habitual es que un heredero compre la parte de los demás (extinción de condominio, fiscalmente ventajosa) y luego venda él solo. Hay otras vías según el caso.

¿Qué pasa si dejo pasar los 6 meses del ISD?

Pierdes la bonificación del 99% en Andalucía (la bonificación exige presentación en plazo) y entras en recargo + intereses por presentación extemporánea. Puede convertir una herencia casi gratuita en miles de euros de impuestos. Si vas con el tiempo justo, pide la prórroga formalmente antes de que pase el plazo.

¿Necesito abogado para vender una vivienda heredada?

No es obligatorio pero es muy recomendable, especialmente si hay varios herederos, deudas pendientes, propiedades no inscritas o discrepancias registrales. El abogado coordina con notaría, Hacienda, Ayuntamiento y Registro y evita errores que cuestan miles de euros.

¿Y si uno de los herederos vive en el extranjero?

No es problema: puede otorgar poder notarial al notario español (vale el poder firmado en la embajada o consulado, debidamente apostillado). En la práctica añade 2-3 semanas al proceso.

Asesoría especializada

Llevamos años acompañando herencias en Fuengirola, Mijas y resto de la Costa del Sol, tanto la parte legal (aceptación, ISD, registro) como la venta posterior. Si tu caso tiene varios herederos, propiedades sin inscribir o herederos en el extranjero, coordinarlo bajo un mismo asesor te ahorra meses y dinero.

Para una consulta inicial sin compromiso, escríbenos a info@abogado-inmobiliario.es o llama al +34 626 534 335. Atendemos casos en toda Andalucía con presencia física en la Costa del Sol.