Garantía al Comprar Vivienda Nueva

GARANTÍA DEL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA Y OBRA NUEVA REACONDICIONADA

Al comprar una vivienda, una de las principales preocupaciones de los compradores es conocer las garantías que tienen sobre su inversión. Existen diferentes situaciones, especialmente cuando hablamos de obra nueva, ya sea una edificación completamente nueva o un edificio reacondicionado para ser entregado como vivienda.

Estos casos pueden incluir edificios construidos hace años pero no entregados en su momento debido a la quiebra de la empresa promotora. A continuación, abordaremos las garantías legales que protegen al comprador en estas situaciones.

Garantías de la Vivienda de Obra Nueva

La garantía al comprar una vivienda de obra nueva se encuentra regulada por la Ley de Ordenación de la Edificación, vigente desde noviembre de 1999. Esta normativa establece múltiples requisitos y garantías que deben cumplir los responsables de la construcción, así como el Código Técnico de la Edificación, en vigor desde 2006, que establece las características técnicas que deben cumplir los edificios.

Según el artículo 17 de esta ley, además de las responsabilidades contractuales propias de cualquier contrato de compraventa, las personas físicas o jurídicas involucradas en el proceso de edificación responderán frente a los adquirentes de los edificios por los siguientes daños materiales:

• Responsabilidad decenal: Durante 10 años, los responsables responderán por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales, como la cimentación, soportes, vigas, muros de carga, entre otros, comprometiendo la resistencia y estabilidad del edificio.
• Responsabilidad trienal: Durante 3 años, cubrirá los daños materiales causados por defectos en los elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
• Responsabilidad anual: Durante 1 año, el constructor responderá por los defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.

Responsabilidad Solidaria y Garantías en Edificios Reacondicionados

La ley establece que, en caso de que no se pueda individualizar la responsabilidad de los daños materiales, esta se exigirá de forma solidaria entre todos los agentes intervinientes, incluido el promotor. El promotor será responsable solidariamente con los demás agentes ante los posibles adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción.

Sin embargo, cuando se trata de edificios reacondicionados, es decir, aquellos que se construyeron hace años pero cuya entrega se retrasó por motivos como la quiebra de la empresa promotora, la garantía del comprador puede verse limitada. En estos casos, el vendedor puede no tener la figura de promotor y no existe un seguro decenal que cubra los defectos de construcción, reduciendo las garantías disponibles para el comprador.

Limitaciones de la Garantía en Viviendas Reacondicionadas

En este contexto, la garantía para el comprador se limita a la responsabilidad del vendedor de responder por las obras de adecuación realizadas, pero no por defectos estructurales previos. La responsabilidad del vendedor se basa en las disposiciones del Código Civil, que regula aspectos como el saneamiento por vicios ocultos, lo cual implica que el vendedor debe responder ante el comprador por defectos desconocidos y anteriores a la venta, siempre que estos afecten la utilidad del inmueble.

Conclusión

En conclusión, al adquirir una vivienda de obra nueva o reacondicionada, es crucial conocer las garantías disponibles y las limitaciones que puedan existir, especialmente en el caso de edificaciones rehabilitadas o reacondicionadas. Las garantías establecidas por la Ley de Ordenación de la Edificación pueden no aplicarse plenamente, y en su lugar, se aplican las normativas generales del Código Civil. Por ello, es fundamental asesorarse adecuadamente antes de realizar la compra y estar al tanto de qué garantías se aplican en cada caso.

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