Conflictos sobre la propiedad de un inmueble: tipos y vía judicial

La propiedad inmueble está hecha para durar y para transmitirse. Por eso acumula conflictos como ningún otro tipo de bien. Un linde mal trazado de hace 70 años, un primo que ocupó la casa familiar, una servidumbre que el vecino niega, un usufructo que se solapa con la propiedad. En este artículo recorremos los conflictos más habituales que llegan al despacho y la vía razonable para resolver cada uno.

Conflictos entre copropietarios: el proindiviso

Ocurre cuando varias personas son dueñas del mismo inmueble en cuotas (la herencia que no se ha repartido, la pareja que rompió, los hermanos que recibieron la casa familiar). El Código Civil obliga a respetar la decisión mayoritaria para los actos de administración, pero exige unanimidad para los actos de disposición. En la práctica:

• Un solo copropietario puede usar el inmueble si no excluye al resto. Si los demás también quieren usarlo, debe pactarse un calendario o turnos de uso.
• Las reparaciones necesarias se acuerdan por mayoría. Las mejoras suntuarias requieren unanimidad o se asumen por quien las costee.
• Vender la cuota propia a un tercero ajeno es libre, pero los demás copropietarios tienen derecho de retracto durante 9 días desde que conocen la venta.
• Ninguno está obligado a permanecer en el proindiviso (artículo 400 CC). Cualquiera puede pedir la extinción del condominio.

La extinción del condominio se puede formalizar de tres maneras: por acuerdo notarial entre todos, por subasta judicial si no hay acuerdo, o mediante la adjudicación a uno con compensación económica al resto. La diferencia fiscal entre vender la cuota (transmisión patrimonial, 7% en Andalucía) y la extinción de condominio (AJD, 1,2%) hace que casi siempre interese la segunda vía.

Disputas de lindes: cuando los metros de la nota no son los del solar

Pasa más de lo que parece, sobre todo en parcelas rústicas o urbanas antiguas. Los metros que figuran en la escritura, los del Catastro y los reales no coinciden. Las vías para resolverlo:

• Coordinación catastro-registro (Ley 13/2015): permite actualizar la superficie real mediante representación gráfica georreferenciada alternativa, sin pleito.
• Acta de deslinde notarial: si los vecinos están de acuerdo, un acta notarial fija el linde con planos topográficos y queda inscribible.
• Acción de deslinde judicial (artículos 384-387 CC): cuando no hay acuerdo, el juez fija el linde tras prueba pericial topográfica.
• Acción reivindicatoria: cuando el vecino no solo discute el linde, sino que ocupa parte de tu finca.

Antes de demandar, conviene siempre encargar un levantamiento topográfico a topógrafo titulado. Si ese plano contradice al del vecino, la negociación cambia mucho.

Servidumbres: paso, vistas, luces, medianería

Una servidumbre es una carga real que afecta a una finca (la sirviente) a favor de otra (la dominante) o de una persona. Los conflictos más habituales:

• Servidumbre de paso: alguien reclama paso por tu finca alegando que la suya no tiene salida (predio enclavado, artículo 564 CC). Si la salida existe pero es más larga o incómoda, no procede.
• Servidumbre de luces y vistas: ventanas abiertas a menos de 2 metros sobre el predio vecino sin consentimiento.
• Servidumbre de medianería: muros, vallados o tapias compartidas entre fincas.
• Servidumbre por destino del padre de familia: cuando una finca se divide y queda un servicio aparente entre las partes (un pozo, un camino), se presume constituida la servidumbre salvo pacto en contrario.

Las servidumbres se prueban por escritura, por uso inmemorial o por usucapión (las aparentes y continuas pueden adquirirse por 20 años de uso). La defensa frente a una servidumbre ilegítima es la acción negatoria.

Usucapión: cuando el tiempo crea propiedad

Quien posee un inmueble como dueño durante el tiempo legal puede adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva:

• Usucapión ordinaria: 10 años entre presentes o 20 entre ausentes, con buena fe y justo título.
• Usucapión extraordinaria: 30 años, sin necesidad de buena fe ni título.

El conflicto típico: una franja de finca ha estado usada por el vecino durante décadas (cerca, cultivo, paso). Llega el momento de regularizar y aparece la pretensión de usucapir. Es un terreno técnicamente delicado: la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Cualquier acto del titular registral (un burofax, una demanda) interrumpe el cómputo.

Inmatriculación y doble inmatriculación

Una finca puede no estar inscrita en el Registro de la Propiedad (lo llamamos finca inmatriculable) o, peor, puede estar inscrita dos veces a nombre de personas distintas (doble inmatriculación). En estos casos el conflicto requiere:

• Expediente de dominio para inmatricular (artículos 203 y siguientes LH).
• Procedimiento del artículo 209 LH para resolver la doble inmatriculación, con citación a todos los titulares afectados.
• En conflictos no resueltos por la vía registral, acción declarativa del dominio en vía civil.

Ocupación y desalojos: la vía civil y la penal

Cuando alguien ocupa tu inmueble sin título (no inquilino, ocupante sin consentimiento), las vías son:

• Acción de desahucio por precario: rápida en teoría, lenta en la práctica si el ocupante alega cualquier título.
• Procedimiento sumario del artículo 250.1.4 LEC (la "ley anti-okupas" reformada por la Ley 5/2018): obliga a aportar título y, si el ocupante no se persona, se desaloja en plazo más breve.
• Vía penal por usurpación (artículo 245 CP) si el inmueble no es la vivienda habitual del ocupante y entró sin autorización.

La elección entre la vía civil y la penal depende del tipo de inmueble (primera o segunda residencia), la forma de entrada y el tiempo de ocupación. No siempre es evidente cuál sale más rápido.

Antes de demandar: la mediación y el coste del pleito

Los conflictos de propiedad inmueble tienen una característica desafortunada: tienden a alargarse y a costar dinero. Un pleito de deslinde puede durar 2 años y costar 5.000 a 10.000 € por parte, sin contar el resultado fiscal. La mediación civil y la negociación notarial resuelven una proporción nada despreciable de estos asuntos con menor coste y sin sentencia. El criterio razonable: si la diferencia económica entre la posición propia y la del contrario es menor que el coste estimado del pleito, conviene siempre intentar la solución amistosa.

El despacho puede preparar la estrategia mixta: peritaje sólido + propuesta de transacción documentada + reserva de la acción judicial si no hay acuerdo. Es la combinación que más rápido resuelve.