Guía legal completa sobre casas prefabricadas y móviles en España (2026)

1. ¿Qué es legalmente una casa prefabricada?

La normativa española distingue muy poco entre una vivienda "tradicional" y una vivienda "prefabricada". Jurídicamente, lo importante es determinar si estamos ante un bien inmueble.

Una construcción es un bien inmueble cuando:

• Se instala de forma fija sobre el terreno (cimientos, losa, pilotes…).
• Está conectada a suministros indispensables para la vida diaria (luz, agua, saneamiento).
• Tiene vocación de permanencia, aunque sea ligera o modular.

Da exactamente igual que la casa venga montada desde fábrica o que se monte en paneles. A efectos urbanísticos, si cumple estos elementos, es una construcción sujeta a licencia, planeamiento y legalización posterior.

Ejemplo práctico

Un propietario instala una casa de madera sobre una parcela, sin cimentación “aparente”, pero conectada a luz y agua y usada como vivienda. Aunque no tenga hormigón debajo, se considerará edificación porque el uso y la permanencia lo determinan.

2. Tipos habituales de casas prefabricadas y móviles

En la práctica, existen tres grandes grupos, y cada uno tiene implicaciones jurídicas diferentes.

2.1. Casas prefabricadas fijas (modulares o industrializadas)

Son viviendas fabricadas en módulos que se montan en la parcela sobre cimentación. Su estructura es muy resistente, cumplen el CTE y se consideran viviendas unifamiliares a todos los efectos.

Implicaciones legales:

• Requieren proyecto de arquitecto.
• Necesitan licencia de obra mayor.
• Tras finalizar, deben obtener licencia de primera ocupación.
• Se inscriben en el Registro de la Propiedad como obra nueva.

2.2. Casas móviles o "mobile homes"

Vienen sobre chasis, a veces con ruedas. La mayoría de empresas venden que “no necesitan licencia”, pero eso es falso en el 90% de casos.

Si una casa móvil:

• Permanece más de unas semanas en una parcela.
• Se conecta a agua, luz o fosa séptica.
• Se utiliza como vivienda.

Entonces se considera construcción fija, aunque tenga ruedas. Y por tanto necesita licencia y proyecto.

2.3. Tiny houses, caravanas y estructuras auxiliares

Solo quedan fuera de disciplina urbanística cuando:

• Son vehículos vivienda (autocaravanas) aparcadas temporalmente.
• Están ubicadas en campings autorizados.
• No se conectan a suministros.
• No tienen vocación de permanencia.

Pero si se usan como vivienda fija, entran igualmente en normativa urbanística.

3. Permisos y licencias necesarios

3.1. Licencia urbanística

En casi todos los casos hablamos de licencia de obra mayor. Incluso si la estructura es ligera o desmontable, el uso residencial y la conexión a servicios hacen inevitable esta licencia.

¿Qué exige una licencia de obra mayor?

• Proyecto de obra firmado por arquitecto.
• Dirección de obra.
• Estudio de seguridad.
• Pago de tasas e ICIO.
• Ajustarse estrictamente al planeamiento municipal.

3.2. Proyecto técnico y CTE

Las casas prefabricadas deben cumplir el Código Técnico de la Edificación igual que una obra tradicional:

• Aislamiento térmico y acústico (DB-HE, DB-HR).
• Estructura adecuada (DB-SE).
• Seguridad de uso (DB-SU).
• Protección contra incendios (DB-SI).
• Ventilación exigida por normativa (DB-HS).

El hecho de que el fabricante entregue certificados “de fábrica” no sustituye el proyecto del arquitecto ni el cumplimiento de normativa local.

3.3. Legalización de obra

• Certificado final de obra.
• Licencia de primera ocupación.
• Escritura de declaración de obra nueva.
• Inscripción en Registro de la Propiedad.
• Actualización del Catastro.

Si no se realiza este proceso, la vivienda puede ser considerada “ilegal” a efectos urbanos, fiscales y registrales.

4. ¿Se puede instalar una casa prefabricada sin licencia?

Esta es la gran confusión del mercado. Muchas empresas anuncian que no hace falta licencia porque la casa es “móvil”, “ligera” o “desmontable”. La realidad es que:

Colocarla sin licencia lleva a:

• Orden de paralización inmediata.
• Requerimiento de legalización (si el planeamiento lo permite).
• Demolición obligatoria si no es legalizable.
• Multas económicas importantes (coercitivas y sancionadoras).

Comprar una casa móvil y “probar suerte” es un riesgo enorme. Muchos ayuntamientos hacen inspecciones en zonas rurales y parcelas aisladas debido al auge de este tipo de viviendas.

5. Instalación en suelo rústico

El suelo rústico (no urbanizable) es donde más dudas existen. Pero la respuesta es clara:

Por qué no está permitido

• El suelo rústico está protegido para usos agrarios o naturales.
• La vivienda residencial no es un uso permitido salvo excepciones.
• Las casas prefabricadas tienen la misma consideración que una casa de obra.

Casos excepcionales donde puede autorizarse

• Viviendas vinculadas a explotaciones agrarias reales.
• Parcelas rústicas con normativa específica (muy poco frecuente).
• Proyectos de interés público o social.

Riesgos reales en suelo rústico

• Demolición obligatoria por disciplina urbanística.
• Multas elevadas.
• Denuncias vecinales que activan expedientes.
• Posible responsabilidad penal si el terreno es protegido (forestal, paisajístico, costero).

6. ¿Sirve de algo que la casa tenga ruedas?

No. Es un mito generalizado.

Una casa con ruedas se puede considerar edificación si:

• Está más de unas semanas en el mismo sitio.
• Se conecta a agua, luz o saneamiento.
• Se usa como vivienda.

Aunque conserve ruedas, el factor definitorio no es su movilidad, sino su uso y permanencia.

7. Sanciones por instalaciones ilegales

Vía administrativa

• Paralización de obras.
• Legalización forzosa (si cabe).
• Demolición obligatoria.
• Multas de entre 1.000 € y 30.000 € o más según comunidad autónoma.

Vía penal (delito urbanístico)

En suelo especialmente protegido:

• Penas de prisión.
• Multas penales.
• Demolición a costa del infractor.

Los tribunales están siendo especialmente estrictos con las casas prefabricadas usadas para sortear la normativa de suelo rústico.

8. Checklist antes de comprar o instalar

Antes de firmar un presupuesto o pedir la casa, debes revisar:

• Certificado urbanístico del ayuntamiento.
• Plan general: edificabilidad, ocupación, retranqueos.
• Accesos: si el camión puede entrar a la parcela.
• Conexiones: si hay posibilidad real de enganchar luz, agua y saneamiento.
• Costes “ocultos”: cimentación, acometidas, grúa, permisos, ICIO, arquitecto.
• Proyecto técnico válido.
• Contrato con la empresa fabricante especificando quién tramita licencias.
• Planificación de la obra nueva en notaría y registro.