Gastos de compraventa de vivienda y su responsabilidad

Comprar una vivienda es un paso crucial en la vida de cualquier persona y, aunque la emoción de adquirir un nuevo hogar es innegable, es vital estar preparado para los diversos gastos asociados a este proceso. Desde los impuestos hasta los costos notariales, cada uno de estos elementos influye significativamente en el presupuesto total. En este artículo, desglosaremos en detalle los gastos que conlleva la compraventa de una vivienda en Fuengirola, Mijas y en la Costa del Sol, con el objetivo de que puedas tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables.

Gastos asociados a la compraventa de una vivienda y cómo se distribuyen

La compraventa de una vivienda conlleva una serie de gastos que deben ser considerados tanto por el comprador como por el vendedor. La distribución de estos gastos puede variar según la ubicación de la propiedad, su estado y las negociaciones entre las partes. Conocer quién asume cada gasto es crucial para una transacción transparente.

• Gastos del comprador: impuestos, notaría, registro, tasación, entre otros.
• Gastos del vendedor: plusvalía municipal, certificado energético, comisiones de inmobiliarias.

Impuestos aplicables en la compra de una vivienda nueva: IVA y IAJD

IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido

Al adquirir una vivienda nueva, el comprador debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este impuesto se aplica en transacciones de propiedades compradas por primera vez a un promotor. Para los residentes de Fuengirola y en la mayoría de España, el IVA asciende al 10% para viviendas generales y al 4% si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO). En las Islas Canarias, este impuesto es sustituido por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que se sitúa en el 6,5%.

IAJD: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

El IAJD es otro impuesto significativo que se debe pagar al adquirir una vivienda nueva. Su cuantía varía según la comunidad autónoma, y en la Costa del Sol es fundamental consultar las tasas específicas aplicables en la zona, ya que pueden influir en el costo final de la operación.

Impuestos para la compra de viviendas de segunda mano: ITP

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

En el caso de viviendas de segunda mano, se debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que actúa como alternativa al IVA. Este impuesto varía entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma. Es importante tener en cuenta que ciertos beneficiarios, como los menores de 35 años o las familias numerosas, pueden acceder a tipos impositivos reducidos.

IAJD en la compra de viviendas de segunda mano

Además del ITP, en la compra de viviendas de segunda mano también es necesario abonar el IAJD, que es necesario para formalizar la escritura pública y proceder al registro de la propiedad.

Plusvalía municipal en la venta de inmuebles

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento de valor del terreno desde que el propietario adquirió la vivienda hasta su posterior venta. Este impuesto puede ser significativo dependiendo del tiempo que el vendedor haya tenido la propiedad, por lo que es recomendable considerarlo en el presupuesto final.

Otros gastos derivados de la compraventa de viviendas de segunda mano

Certificado energético obligatorio

El certificado energético es un documento que se requiere al vender o alquilar una vivienda. Este certificado proporciona información sobre el consumo energético del inmueble y sus emisiones de CO2. Su costo suele rondar los 100 euros, y es un gasto que debe asumir el vendedor.

Solicitud de nota simple

La nota simple es un documento que el vendedor debe aportar si el comprador lo solicita. Este documento permite verificar si la vivienda está libre de cargas y confirma quién es el titular. Su costo es de aproximadamente 9 euros, y es recomendable para asegurar la transparencia de la operación.

Comisión de la inmobiliaria

Si se utiliza una inmobiliaria, es vital tener en cuenta que la comisión puede variar entre el 3% y el 7% del precio de venta de la vivienda. Es esencial que ambas partes acuerden este porcentaje de manera anticipada, ya que no existe una regulación estándar que lo determine.

Gastos notariales y de registro

Los gastos notariales son imprescindibles para formalizar la escritura de compraventa. Los aranceles de notaría están regulados por el Gobierno, mientras que la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también presenta un coste, que normalmente oscila entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la vivienda.

Gastos de gestoría

Si se contrata una hipoteca, la intervención de una gestoría es necesaria para liquidar impuestos y registrar la escritura. Desde la modificación de la ley en 2019, los gastos asociados a la gestoría son asumidos por el banco que concede la hipoteca, lo que alivia parte del peso financiero al comprador.

Responsabilidad en los gastos de la hipoteca

Los gastos relacionados con la constitución de una hipoteca, como notaría, registro e IAJD, son, por ley, responsabilidad del banco. Sin embargo, el cliente debe cubrir el coste de la tasación de la vivienda, que suele estar alrededor de 300 euros, así como cualquier comisión de apertura del préstamo que el banco pueda exigir.

Cómo tributa la compra de una vivienda

Tributación en viviendas nuevas

Las viviendas nuevas tributan principalmente a través del IVA, que se abona en el momento de la compra. Este impuesto es un aspecto fundamental a considerar cuando se está planificando la compra de una propiedad nueva.

Tributación en viviendas de segunda mano

Para las viviendas de segunda mano, se aplica el ITP. Sin embargo, en ciertas circunstancias, si se cumplen requisitos específicos, también podría aplicarse el IVA. Es esencial que tanto vendedores como compradores estén al tanto de las normativas vigentes y de las posibles variaciones en función de su situación fiscal.

Además, es importante mencionar que cualquier ganancia o pérdida obtenida con la venta de la propiedad se tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial, lo que también debe ser considerado en la planificación fiscal de la operación.

¿Qué IVA se aplica a la compra de una vivienda de segunda mano?

Como se ha mencionado anteriormente, las viviendas de segunda mano están gravadas por el ITP en lugar del IVA, salvo excepciones. Si el comprador es un empresario o autónomo, puede renunciar a la exención de IVA si se cumplen diversos requisitos, entre los cuales se destacan:

• Ambos deben ser sujetos pasivos del IVA.
• El comprador debe tener derecho a deducir total o parcialmente el impuesto soportado.
• La renuncia debe justificarse con una declaración clara.

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una casa?

Para adquirir una vivienda, es recomendable contar con un ahorro que represente aproximadamente el 30% del valor total de la propiedad. Este porcentaje incluye un 20% que no será financiado por el banco y un 10% destinado a cubrir el ITP y otros gastos asociados a la transacción.

Requisitos para la concesión de una hipoteca

Para que un banco apruebe una hipoteca, es fundamental demostrar la capacidad económica necesaria. Generalmente, se recomienda que no se destine más del 35% de los ingresos mensuales al pago de deudas, incluidas las cuotas hipotecarias. Además, el banco evaluará la estabilidad y recurrencia de los ingresos. La documentación necesaria puede variar, pero comúnmente incluye:

Si eres persona física:

• Declaración de IRPF del último ejercicio fiscal.
• Las dos últimas nóminas.
• Informe de vida laboral.

Si eres autónomo:

• Declaración de IRPF de los dos últimos ejercicios fiscales.
• Modelo 390 de IVA anual.
• Modelo 130 de IRPF del último trimestre.

Si tienes dudas sobre los gastos y requisitos en la compraventa de una vivienda, no dudes en contactar con un abogado especializado en inmobiliario en Fuengirola. Contar con asesoría legal puede ayudarte a navegar este complejo proceso con mayor seguridad y claridad.