Gastos de compraventa de vivienda y quién es responsable

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que una persona puede tomar en su vida. Sin embargo, detrás de la emoción de adquirir un nuevo hogar, existe una realidad financiera que no se debe subestimar. Entender los gastos asociados a este proceso es esencial para evitar sorpresas inesperadas que pueden afectar el presupuesto. Este artículo se sumerge en los gastos de compraventa de una vivienda en Fuengirola, Mijas y la Costa del Sol, para que puedas tomar decisiones bien informadas.

Gastos asociados a la compraventa de una vivienda y su distribución

La compraventa de una vivienda no se limita al precio de la propiedad; implica varios gastos que tanto el comprador como el vendedor deben considerar. La distribución de estos gastos puede variar dependiendo de la ubicación, el estado de la propiedad y el acuerdo entre las partes. Aquí, desglosamos los principales gastos involucrados:

• Gastos del comprador: Estos incluyen impuestos, honorarios notariales, tasas de registro, costos de tasación, entre otros.
• Gastos del vendedor: Comprenden el impuesto de plusvalía municipal, certificado energético, y comisiones si se utiliza una inmobiliaria.

Conocer quién asume cada uno de estos gastos es crucial para garantizar una transacción clara y transparente.

Impuestos aplicables en la compra de una vivienda nueva: IVA y IAJD

IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido

Cuando se adquiere una vivienda nueva, el comprador está obligado a pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este impuesto se aplica en la compra de propiedades que se adquieren por primera vez a un promotor. En la mayoría de España, el IVA es del 10% para viviendas generales y del 4% para viviendas de protección oficial (VPO). En las Islas Canarias, se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%.

IAJD: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Además del IVA, los compradores deben abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo monto varía según la comunidad autónoma. En la Costa del Sol, es imprescindible verificar las tasas específicas, ya que pueden influir en el costo total de la operación.

Impuestos para la compra de viviendas de segunda mano: ITP

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Para las viviendas de segunda mano, el impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual sustituye al IVA. Este impuesto varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Es importante destacar que algunos beneficiarios, como los menores de 35 años o las familias numerosas, pueden acceder a tipos impositivos reducidos.

IAJD en la compra de viviendas de segunda mano

Además del ITP, el IAJD también es aplicable en la compra de viviendas de segunda mano, siendo necesario para formalizar la escritura pública y registrar la propiedad.

Plusvalía municipal en la venta de inmuebles

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno desde que el propietario adquirió la vivienda hasta su venta. Este impuesto puede ser significativo, especialmente si el vendedor ha mantenido la propiedad durante un largo período, por lo que es recomendable incluirlo en el presupuesto final de la transacción.

Otros gastos derivados de la compraventa de viviendas de segunda mano

Certificado energético obligatorio

El certificado energético es un documento que se exige al momento de vender o alquilar una vivienda, el cual detalla su consumo energético y emisiones de CO2. Su costo generalmente ronda los 100 euros y es un gasto que debe ser asumido por el vendedor.

Solicitud de nota simple

La nota simple es un documento que el vendedor debe proporcionar si el comprador lo solicita. Este documento verifica si la vivienda está libre de cargas y confirma la titularidad. Su costo es de aproximadamente 9 euros, y se recomienda para asegurar la transparencia de la operación.

Comisión de la inmobiliaria

Si optas por los servicios de una inmobiliaria, ten en cuenta que la comisión puede oscilar entre el 3% y el 7% del precio de venta. Es esencial que ambas partes acuerden este porcentaje antes de iniciar la transacción, ya que no existe una regulación estandarizada al respecto.

Gastos notariales y de registro

Los gastos notariales son obligatorios para formalizar la escritura de compraventa. Los aranceles de notaría son regulados por el Gobierno, mientras que la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también supone un costo, que suele variar entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la vivienda.

Gastos de gestoría

Si se contrata una hipoteca, será necesaria la intervención de una gestoría para liquidar impuestos y registrar la escritura. Desde la modificación de la ley en 2019, los gastos de la gestoría son asumidos por el banco que concede la hipoteca, lo que alivia parte del peso financiero al comprador.

Responsabilidad en los gastos de la hipoteca

Los gastos relacionados con la constitución de una hipoteca, tales como los de notaría, registro e IAJD, son, por ley, responsabilidad del banco. Sin embargo, el cliente debe encargarse del costo de la tasación de la vivienda, que suele ser de aproximadamente 300 euros, así como de cualquier comisión de apertura que el banco pueda exigir.

Cómo tributa la compra de una vivienda

Tributación en viviendas nuevas

Las viviendas nuevas tributan principalmente a través del IVA, que se paga en el momento de la compra. Este aspecto es crucial al planificar la adquisición de una propiedad nueva, ya que puede impactar significativamente el costo total.

Tributación en viviendas de segunda mano

Por otro lado, para las viviendas de segunda mano, se aplica el ITP. Sin embargo, en determinadas circunstancias, si se cumplen ciertos requisitos, también podría aplicarse el IVA. Es fundamental que tanto vendedores como compradores estén informados sobre las normativas vigentes y las posibles variaciones en función de su situación fiscal.

Además, es importante tener en cuenta que cualquier ganancia o pérdida derivada de la venta de la propiedad se tributará en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial, lo cual debe ser considerado durante la planificación fiscal de la operación.

¿Qué IVA se aplica a la compra de una vivienda de segunda mano?

Como se mencionó anteriormente, las viviendas de segunda mano están gravadas por el ITP en lugar del IVA, salvo excepciones. Si el comprador es un empresario o autónomo, puede renunciar a la exención de IVA siempre que se cumplan ciertos requisitos, que incluyen:

• Ambas partes deben ser sujetos pasivos del IVA.
• El comprador debe tener derecho a deducir total o parcialmente el impuesto soportado.
• La renuncia debe ser justificada mediante una declaración clara.

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una casa?

Es recomendable que, para adquirir una vivienda, se cuente con un ahorro que represente aproximadamente el 30% del valor total de la propiedad. Este porcentaje incluye un 20% que no será financiado por el banco y un 10% destinado a cubrir el ITP y otros gastos asociados a la transacción.

Requisitos para la concesión de una hipoteca

Para que un banco apruebe una hipoteca, es fundamental demostrar la capacidad económica necesaria. Generalmente, se aconseja no destinar más del 35% de los ingresos mensuales al pago de deudas, incluidas las cuotas de la hipoteca. Además, el banco evaluará la estabilidad de los ingresos, y la documentación requerida puede variar, pero comúnmente incluye:

Si eres persona física:

• Declaración de IRPF del último ejercicio fiscal.
• Las dos últimas nóminas.
• Informe de vida laboral.

Si eres autónomo:

• Declaración de IRPF de los dos últimos ejercicios fiscales.
• Modelo 390 de IVA anual.
• Modelo 130 de IRPF del último trimestre.

Si tienes alguna duda sobre los gastos y requisitos en la compraventa de una vivienda, te invitamos a consultar a un abogado especializado en inmobiliario en Fuengirola. Contar con asesoría legal puede facilitar la navegación de este complejo proceso, asegurando que tomes decisiones informadas y adecuadas a tu situación.