División horizontal de casa: qué es y cómo hacerla

La división horizontal es un concepto crucial en el sector inmobiliario, especialmente en áreas urbanas donde la optimización del espacio es fundamental. Esta práctica permite a los propietarios transformar un inmueble en diversas unidades independientes, facilitando su venta o alquiler. Si estás considerando realizar una división horizontal en tu propiedad en Fuengirola, Mijas o en la costa del Sol, este artículo te proporcionará toda la información necesaria para llevar a cabo este proceso de manera eficiente y en conformidad con la normativa vigente.

Definición de la división horizontal

La división horizontal se entiende como el proceso administrativo mediante el cual un inmueble se convierte en varias fincas registrales independientes. Este proceso incluye la creación de diferentes unidades como pisos, locales comerciales, trasteros y plazas de garaje, cada uno con su propia referencia catastral. La importancia de esta figura radica en que cada unidad resultante asume una parte proporcional de los gastos comunes del edificio, calculada en función de su tamaño y cuota de participación. Este tipo de división es especialmente relevante en ciudades densamente pobladas, donde los edificios multifamiliares predominan.

Marco normativo de la división horizontal

La regulación de la división horizontal en España se establece en la Ley 49/1960, promulgada el 21 de julio. Esta ley sienta las bases para la creación y gestión de comunidades de propietarios, y aunque proporciona un marco general, también es necesario considerar otras normativas, como la Ley del Suelo, que pueden influir dependiendo del contexto específico de cada inmueble. Cumplir con esta normativa es esencial para asegurar que el proceso de división se ajuste a los requerimientos legales.

Requisitos para llevar a cabo una división horizontal

Para realizar una división horizontal de forma exitosa, se deben seguir una serie de pasos esenciales:

1. Solicitud de autorización administrativa: Es necesario presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto en el ayuntamiento, asegurando que se respeten las normativas urbanísticas locales.
2. Consentimiento de los propietarios: Todos los propietarios deben estar de acuerdo con la modificación de la propiedad.
3. Redacción de nuevas escrituras: Estas escrituras se consideran documentos públicos y deben reflejar la nueva estructura del inmueble.
4. Obtención de una licencia de obras: Esta licencia es necesaria si la división implica la construcción de nuevas unidades o modificaciones a las existentes.
5. Establecimiento de nuevas cuotas de participación: Las nuevas cuotas deben calcularse y reflejarse en las escrituras según el tamaño de cada unidad.

El proceso arranca con la aprobación unánime de la comunidad de propietarios, seguido de la redacción del proyecto y su presentación en el Ayuntamiento. Después, se gestionan documentos como la licencia de obra mayor y la cédula de habitabilidad. Finalmente, la escritura de división horizontal deberá formalizarse ante un notario.

Tipos de división horizontal

La división horizontal puede clasificarse en varias categorías, dependiendo del tipo de inmueble y la naturaleza de la segregación que se desee realizar. A continuación, se presentan los tipos más comunes:

División horizontal de locales comerciales

Si posees un local comercial en Fuengirola y deseas subdividirlo en varios espacios más pequeños para su venta, deberás realizar una división horizontal. Si solo planeas alquilarlos, esta división no será necesaria. Para llevar a cabo esta acción, es imprescindible contar con un proyecto técnico y la correspondiente licencia administrativa, a menos que los locales hayan operado de manera independiente.

División horizontal de viviendas

El proceso de dividir una vivienda sigue un procedimiento similar al de los locales, aunque puede variar si se trata de una construcción nueva o de una propiedad antigua rehabilitada. Consultar con un notario puede brindarte información específica sobre los trámites necesarios. Si la vivienda ya tenía una división previa, podrías simplificar el proceso en varios aspectos.

División horizontal de edificios

Este tipo de división aplica a edificios de viviendas plurifamiliares, donde cada unidad se convierte en una entidad registral independiente. En estos casos, encontrarás pisos, locales y plazas de garaje, cada uno participando en los gastos comunes del edificio, los cuales se determinan por un coeficiente. Es fundamental que la división del edificio esté debidamente registrada en el Registro de la Propiedad.

División horizontal tumbada

La división tumbada se refiere a la subdivisión del plano de superficie de un inmueble, como en el caso de una vivienda unifamiliar. Esto implica dividir el terreno sobre el que se construyó la propiedad, así como la construcción en sí. En situaciones donde hay varias casas en una misma parcela, se procederá de manera similar para dividir la propiedad.

Costos asociados a la división horizontal

Realizar una división horizontal implica varios costos que es necesario tener en cuenta. Estos se pueden clasificar en:

• Gastos notariales: Varían según el valor de la propiedad y son consecuencia de la escritura que debe otorgar un notario.
• Costes registrales: Son los aranceles necesarios para inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos fiscales: La división está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentales, cuyo importe dependerá de la naturaleza del inmueble.

Firmantes de la división horizontal

El proceso de división horizontal se inicia con la aprobación unánime de la comunidad de propietarios. Posteriormente, se debe redactar un proyecto que será firmado por un arquitecto y presentado en el ayuntamiento. Los documentos necesarios incluyen la licencia de obra mayor y la cédula de habitabilidad. Finalmente, la escritura de división horizontal debe ser firmada ante un notario.

Implicaciones fiscales de la división horizontal

La tributación de una división horizontal se lleva a cabo a través del impuesto de Actos Jurídicos Documentales. La base imponible se determina en función del valor de la obra a realizar y del terreno involucrado. Es recomendable contar con asesoría fiscal para entender mejor las repercusiones tributarias de este proceso.

Problemas frecuentes en la división horizontal

Durante el proceso de división horizontal, pueden surgir diversos problemas, entre ellos:

• Falta de escrituras adecuadas para el inmueble.
• No conformidad de alguna de las viviendas con los requisitos para obtener el permiso de habitabilidad.
• Dificultad para obtener el acuerdo unánime de todos los propietarios, lo cual puede ser complicado en caso de desacuerdos.

En muchos casos, la falta de un acuerdo unánime de la junta de propietarios puede obstaculizar el proceso; siendo necesario contar con al menos tres quintas partes de los propietarios para aprobar la modificación. Estos factores deben ser considerados cuidadosamente antes de iniciar cualquier trámite de división horizontal.

Ejemplo práctico de división horizontal

Imaginemos un edificio de tres plantas con seis apartamentos. Cada propietario desea dividir su apartamento para crear dos unidades independientes. El proceso comenzaría con la aprobación de todos los propietarios para realizar la división. Se elaboraría un proyecto técnico que detalla la nueva distribución de espacios y se presentaría al ayuntamiento para su autorización. Una vez que se obtienen todas las licencias y permisos, se procede a la redacción de nuevas escrituras y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

División horizontal y vertical: diferencias clave

Es importante entender la diferencia entre división horizontal y división vertical. La primera se refiere a la separación de unidades en un mismo plano, como los pisos en un edificio, mientras que la segunda implica la distribución de un inmueble en diferentes alturas o niveles, como en el caso de un rascacielos. La elección entre una y otra dependerá de las características del inmueble y de los objetivos del propietario.

Si tienes dudas o necesitas asesoría sobre cómo realizar una división horizontal en tu propiedad, te invitamos a consultar con un abogado inmobiliario en Fuengirola. Un especialista te orientará sobre los requisitos y te ayudará a navegar por los complejos trámites legales para garantizar que todo se realice de acuerdo a la normativa vigente.