Decisión del Supremo elimina indemnización a arrendadores por tope de alquileres

La reciente decisión del Tribunal Supremo ha generado un profundo impacto en el mercado de arrendamientos en España, especialmente para los propietarios de inmuebles. Este fallo no solo aborda cuestiones legales, sino que también refleja la complejidad de las relaciones entre arrendadores, inquilinos y el propio Estado en un contexto económico desafiante. La necesidad de comprender a fondo este tipo de decisiones se vuelve crucial para aquellos que se ven afectados por la regulación de los alquileres en un entorno inflacionario y con creciente presión social por el acceso a la vivienda.

Contexto de las reclamaciones de responsabilidad patrimonial al Estado

El caso que llegó al Tribunal Supremo se centraba en un propietario que solicitaba una indemnización de 425,52 euros debido a la limitación en el aumento de la renta de alquiler a un 2%, establecido por el Real Decreto-Ley 20/2022. Esta normativa fue implementada como respuesta a los efectos económicos derivados de la guerra en Ucrania, buscando proteger a los inquilinos en un escenario de crisis.

El arrendador sostuvo que, de acuerdo con una cláusula de actualización vinculada al IPC, su renta debería haberse incrementado al 5,7%, lo que elevaría su alquiler mensual a 1.013,13 euros. Sin embargo, la limitación al 2% dejó su renta en 977,67 euros, creando una diferencia que motivó su reclamación.

La defensa del propietario se basó en el argumento de que esta situación constituyó un daño económico real y antijurídico, afectando su derecho a la propiedad y desdibujando la seguridad jurídica, tal como se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, cuestionó la validez de la norma ante la situación de fuerza mayor que alegaba.

Argumentos de la Abogacía del Estado

La Abogacía del Estado desestimó las afirmaciones del propietario, apoyándose en la sentencia STS n.º 1.360/2023, de 31 de octubre, que establece condiciones específicas para exigir responsabilidad patrimonial al Estado:

• Que la ley lo prevea explícitamente.
• Que la norma sea declarada inconstitucional.
• Que contravenga el Derecho de la Unión Europea.

La Abogacía argumentó que ninguna de estas condiciones se cumplía en el caso del arrendador. Además, se hizo hincapié en la falta de evidencia que demostrara que los inquilinos hubieran aceptado un aumento superior al 2%. También se planteó que, si se hubiera aplicado el aumento del 5,7%, los arrendatarios podrían haber optado por no renovar el contrato.

Interpretación del Tribunal Supremo sobre la limitación del 2% en alquileres

El Tribunal Supremo se alineó con la postura de la Abogacía, concluyendo que el perjuicio alegado era en esencia una expectativa de ganancias y no un daño tangible. Esto implica que el propietario no pudo demostrar que los inquilinos hubieran mantenido su contrato con un aumento por encima del límite establecido.

La sentencia, emitida el 15 de septiembre, reafirmó que la responsabilidad patrimonial del Estado Legislador solo se activa en situaciones excepcionales, lo que no se aplicaba a este caso. Por lo tanto, la reclamación fue desestimada, y el demandante fue condenado a cubrir las costas procesales, limitadas a 4.000 euros más IVA.

Este fallo refuerza la doctrina del Tribunal Supremo: sin un daño real y probado, no se puede exigir responsabilidad patrimonial al Estado. Las pérdidas hipotéticas o las expectativas de ganancia no son suficientes para justificar una indemnización.

Transformación de la regulación de alquileres: de la limitación del 2% al nuevo índice

La regulación del aumento de alquileres ha evolucionado significativamente en los últimos años. Inicialmente, el Real Decreto-ley 20/2022 estableció un límite del 2% para 2023. Posteriormente, este límite se incrementó al 3% para 2024. A partir de enero de 2025, el IPC será sustituido por el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), desarrollado por el INE, que busca proporcionar estabilidad a las rentas frente a la inflación.

Además, el Tribunal Supremo ha señalado que los topes legales de aumento no pueden ser eludidos mediante cláusulas contractuales y que no existe un derecho automático a la indemnización. La carga de la prueba de cualquier perjuicio recae en el arrendador, quien deberá demostrar de manera fehaciente los daños sufridos.

Limitaciones en la actualización de rentas: solo para arrendamientos de vivienda

Es esencial entender que los límites en la actualización de rentas se aplican exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los arrendamientos destinados a otros usos, como locales comerciales, oficinas o naves industriales, están excluidos de estas limitaciones. En estos casos, prevalece la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario, salvo que se promulgue una norma específica que imponga restricciones.

Este aspecto es crucial, ya que muchos propietarios confunden el régimen aplicable. Los contratos de vivienda deben actualizarse conforme al marco legal vigente, que incluye topes temporales y, a partir de 2025, el nuevo índice de referencia. En contraste, los contratos de uso distinto deben seguir el principio del acuerdo privado entre las partes involucradas.

Nuevas perspectivas sobre la ley de alquileres y su impacto en el mercado

La reciente decisión del Tribunal Supremo y la evolución de la legislación en materia de alquileres plantea un nuevo escenario para propietarios e inquilinos. Los cambios en la normativa buscan equilibrar los intereses de ambas partes, pero también generan incertidumbre.

Algunos de los aspectos clave que deben tener en cuenta los arrendadores son:

• La importancia de revisar y adaptar sus contratos a las nuevas leyes.
• La necesidad de estar al tanto de los límites de actualización de rentas.
• La comprensión de que cualquier reclamación de indemnización deberá estar respaldada por pruebas sólidas.
• La posibilidad de que los inquilinos opten por no renovar contratos si se aplican aumentos significativos.

La importancia de asesorarse legalmente en temas de arrendamientos

Dado el complejo panorama legal que rodea la regulación de arrendamientos, es fundamental que los propietarios busquen asesoría legal. Un abogado inmobiliario en Fuengirola puede proporcionar orientación sobre cómo gestionar mejor sus propiedades y cumplir con las normativas vigentes.

Entre los beneficios de contar con asesoría legal se encuentran:

• La clarificación de derechos y deberes tanto del arrendador como del inquilino.
• La elaboración de contratos que cumplan con la normativa vigente.
• La defensa de los intereses del propietario en caso de disputas legales.
• La actualización sobre cambios legislativos que puedan afectar su situación.

No subestime la importancia de contar con un profesional que pueda guiarlo en este complicado ámbito. Consultar sus dudas con un despacho de abogados especializado puede hacer una diferencia significativa en la gestión de su propiedad.