Cerramiento de terrazas para comunidades y edificios

El cerramiento de terrazas en comunidades de propietarios es un proceso que puede parecer sencillo, pero que en realidad implica una serie de consideraciones legales y comunitarias que deben ser meticulosamente evaluadas. Realizar este tipo de obras sin la debida autorización puede acarrear problemas legales significativos, así como conflictos con los vecinos. En este artículo, ofreceremos una guía completa sobre cómo llevar a cabo un cerramiento de terraza, abordando cada uno de los pasos necesarios y las implicaciones legales que se deben tener en cuenta.

Aspectos legales del cerramiento de terrazas

El cerramiento de terrazas está regulado principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pero también se deben considerar las normativas locales y las reglas específicas de cada comunidad de propietarios. Es esencial seguir el proceso adecuado para evitar conflictos legales y garantizar que la obra se realice conforme a la normativa.

Permiso de la comunidad de propietarios

El primer paso para llevar a cabo un cerramiento de terraza es obtener el permiso de la comunidad de propietarios. Según la LPH, se requiere el voto favorable de **tres quintas partes de los propietarios**, que también deben representar al menos el **60% de las cuotas de participación** de la comunidad. Esto significa que no solo es necesario contar con la mayoría, sino que también se necesita el respaldo de una porción significativa de los propietarios.

Ejemplo práctico

Consideremos una comunidad de 20 propietarios, cada uno con una cuota de participación del 5%. Para obtener la aprobación necesaria, se necesitaría:

• El voto favorable de al menos 12 propietarios (60% de 20).
• Que estos 12 propietarios representen el 60% de las cuotas de participación (12 propietarios x 5% = 60%).

Elaboración del proyecto de cerramiento

Una vez que se ha obtenido la aprobación de la comunidad, el siguiente paso es elaborar un proyecto de cerramiento que detalle el diseño, los materiales a utilizar y las especificaciones técnicas. Este proyecto es fundamental para que el ayuntamiento evalúe y autorice la obra.

Elementos del proyecto

Un proyecto de cerramiento de terraza debería incluir:

• Diseño del cerramiento, con planos y elevaciones.
• Tipos de materiales que se utilizarán, como vidrio, metal o madera.
• Descripción de la estructura del cerramiento, incluyendo pilares y techos.
• Información sobre sistemas de iluminación y ventilación.

Obtención de la licencia municipal

Una vez elaborado el proyecto, es necesario solicitar una licencia municipal para llevar a cabo la obra. Cada ayuntamiento tiene sus propias regulaciones, y algunas obras pueden no ser autorizadas si afectan la estética de la zona.

Documentación para la licencia

Los ayuntamientos suelen requerir la siguiente documentación para conceder una licencia:

• Copia de la aprobación de la comunidad de propietarios.
• Copia del proyecto de cerramiento de terraza.
• Información sobre la estructura del edificio y el entorno.
• Declaración de que la obra no afectará la estética de la zona.

Consulta previa con vecinos y administrador

Antes de convocar una reunión formal, es recomendable dialogar de manera individual con los vecinos para asegurar el apoyo necesario. El administrador de fincas puede ser un recurso valioso en este proceso, facilitando la comunicación y ayudando a resolver posibles conflictos.

Acciones para la consulta

Un propietario podría llevar a cabo las siguientes acciones para consultar con los vecinos:

• Enviar cartas informativas sobre el proyecto.
• Realizar reuniones individuales para atender inquietudes.
• Convocar una reunión general para discutir el proyecto y responder preguntas.

Normativas internas de la comunidad

Si las obras de cerramiento están contempladas en los estatutos de la comunidad, solo será necesario informar al presidente sobre la intención de realizar el trabajo, facilitando así el proceso.

Ejemplo de normativas en los estatutos

<pAlgunos estatutos pueden incluir disposiciones como:

• Las obras de cerramiento están permitidas, siempre que se sigan los planes aprobados.
• Los propietarios deben notificar al presidente antes de comenzar cualquier obra de cerramiento.

Posibles reclamaciones de vecinos

Es importante estar preparado para posibles reclamaciones por parte de vecinos que puedan verse afectados por el cerramiento. Si un vecino presenta una queja, la comunidad deberá evaluarla y, si es necesario, recurrir a un técnico especializado.

Causas comunes de reclamación

Un vecino podría reclamar si considera que el cerramiento:

• Perjudica la luz natural de su propiedad.
• Afecta la ventilación de su vivienda.
• Modifica la estética del edificio.

Prescripción del cerramiento sin permiso

Si un propietario realiza el cerramiento sin los permisos necesarios, otros vecinos pueden exigir que se detengan las obras. El cerramiento puede prescribir a los **4 años** si se demuestra la fecha de su instalación, aunque este plazo puede extenderse hasta **30 años** si afecta la estructura del edificio.

Consecuencias de una prescripción

Un propietario que efectúe un cerramiento sin autorización podría enfrentar problemas como:

• Detención de las obras y la obligación de restaurar el balcón a su estado original.
• Evaluaciones técnicas para determinar la legalidad del cerramiento.
• Sanciones o multas por realizar obras sin los permisos correspondientes.

Principios de igualdad y no discriminación

Si otros propietarios han cerrado sus terrazas sin oposición, el principio de igualdad y no discriminación puede ser invocado para justificar el cerramiento. Es fundamental que la comunidad no discrimine a un propietario sin una razón válida.

Argumentos para la igualdad de derechos

Un propietario podría argumentar que:

• Otros propietarios han realizado cerramientos sin oposición.
• El diseño del cerramiento propuesto es similar al de otros cerramientos autorizados.
• No se ha proporcionado una justificación razonable para negar el permiso.

Cerramientos desmontables y su regulación

Aún los cerramientos desmontables, como pérgolas o toldos, pueden requerir la aprobación de la comunidad y licencias municipales. La falta de permisos puede resultar en la consideración de la obra como ilegal.

Consideraciones para cerramientos desmontables

Un propietario que desee instalar una pérgola desmontable debería considerar:

• Obtener la aprobación previa de la comunidad de propietarios.
• Solicitar una licencia municipal para la instalación.
• Asegurarse de que el diseño no infrinja las normas estéticas de la comunidad.

El cerramiento de terrazas en comunidades de propietarios es un proceso que requiere atención a numerosos detalles legales y comunitarios. Para garantizar que cada paso se realice adecuadamente y conforme a la normativa vigente, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Esto no solo ayudará a evitar problemas legales, sino que también proporcionará claridad sobre los derechos y obligaciones de cada propietario en relación al cerramiento de terrazas. Si tienes dudas sobre este proceso o necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con un despacho de abogados en Fuengirola, donde recibirás la orientación necesaria para proceder de manera correcta.