Casa sin ordenación urbanística en España

La compra o venta de una vivienda es una decisión trascendental en la vida de cualquier persona. Sin embargo, cuando se trata de propiedades clasificadas como fuera de ordenación, el proceso puede volverse complicado. Este artículo profundiza en las implicaciones de tener una vivienda en esta situación, así como las opciones que existen para regularizarla. La comprensión de este tema es esencial para propietarios y compradores potenciales.

Si te enfrentas a la realidad de una propiedad fuera de ordenación, contar con información precisa y un buen asesoramiento legal puede marcar la diferencia. Acompáñanos para desentrañar qué significa esta condición y cómo puedes abordar los desafíos que presenta.

¿Qué implica que una vivienda esté fuera de ordenación?

Una vivienda fuera de ordenación es aquella que no se ajusta a las normativas urbanísticas vigentes. Esta situación puede surgir por diversas razones, como modificaciones en la normativa, la construcción en áreas no permitidas o el incumplimiento de requisitos específicos. El hecho de estar fuera de ordenación no solo afecta al valor de la propiedad, sino también a su uso y a los derechos legales de sus propietarios.

Las normativas urbanísticas cambian con frecuencia y varían entre localidades. Por lo tanto, una propiedad que en su momento fue legal, puede perder su estatus debido a nuevas regulaciones. Es fundamental estar al tanto de la legislación vigente para evitar sorpresas desagradables.

Razones por las que una vivienda puede estar fuera de ordenación

Varios motivos pueden llevar a que una vivienda sea catalogada como fuera de ordenación, incluyendo:

• Cambios en la legislación urbanística: Las reformas en las normativas de planificación pueden convertir una edificación previamente legal en ilegal.
• Construcción de nuevas infraestructuras: La aparición de carreteras, parques o instalaciones públicas puede alterar la legalidad de las edificaciones existentes.
• Incumplimiento de normas de distancias o volúmenes: Propiedades que no cumplen con las exigencias de distancias mínimas a límites de propiedad o volumen permitido.
• Construcciones ilegales: Edificaciones levantadas sin los permisos pertinentes que se consideran infracciones urbanísticas.
• Desajustes con normativas medioambientales: Algunas viviendas pueden no estar en conformidad con las regulaciones que protegen el medio ambiente.

Tipos de edificaciones fuera de ordenación

Las propiedades fuera de ordenación se pueden clasificar en dos categorías principales:

• Construcciones legales: Estas edificaciones inicialmente se construyeron cumpliendo todas las normativas, pero han perdido su conformidad debido a cambios legislativos.
• Construcciones ilegales: Edificaciones que no tienen las licencias necesarias o que no cumplen con los requisitos establecidos. Algunas de ellas pueden prescribir después de un periodo de 4 a 8 años, dependiendo de las normativas locales.

Desafíos que enfrentan las viviendas fuera de ordenación

Las propiedades en esta situación pueden enfrentar diversos problemas que limitan su uso y afectan su valor en el mercado. Entre los desafíos más comunes se encuentran:

• Limitaciones en el uso: No se permiten reformas significativas, ampliaciones o reconstrucciones.
• Restricciones en obras de conservación: Solo se permite mantener la habitabilidad sin incrementar el volumen o el valor de la propiedad.
• Complicaciones legales: La inscripción de estas viviendas en el Registro de la Propiedad es un proceso complicado.
• Dificultades para la venta: El valor de estas propiedades suele ser inferior al del mercado, lo que puede causar pérdidas para el propietario.
• Problemas con los servicios públicos: Las compañías de servicios pueden negarse a ofrecer servicios a estas edificaciones, creando más complicaciones.

Impacto práctico de estar fuera de ordenación

Las consecuencias de estar en una situación de fuera de ordenación son palpables y deben ser consideradas por los propietarios:

• Restricciones para modificaciones: No se otorgan licencias para realizar cambios que puedan aumentar el valor de expropiación.
• Limitaciones en reparaciones: Solo se permiten reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
• Impacto en el valor de mercado: La condición de fuera de ordenación disminuye el atractivo de la propiedad para futuros compradores.
• Problemas en el acceso a financiación: Las entidades financieras suelen rechazar hipotecas para propiedades en esta situación, lo que dificulta la compra.

Opciones para regularizar una vivienda fuera de ordenación

Existen varias alternativas para regularizar una propiedad que se encuentra fuera de ordenación:

• Criterios de regularización: La vivienda debe cumplir con requisitos de habitabilidad y no estar sujeta a servidumbres de uso público.
• Procedimiento de legalización: Este proceso implica obtener un certificado de fuera de ordenación, demostrar la antigüedad de la edificación, elaborar un informe de compatibilidad urbanística y presentar un proyecto de legalización. Es fundamental contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario durante este proceso.
• Consulta con el Ayuntamiento: Mantener un diálogo activo con la administración local es clave para conocer los pasos y requisitos específicos a seguir.

Relevancia del asesoramiento legal en el proceso de regularización

El asesoramiento legal especializado es crucial para manejar las complejidades que surgen al tratar con viviendas fuera de ordenación. Un abogado experimentado en derecho inmobiliario puede:

• Orientarte a lo largo de los procedimientos de regularización.
• Asistirte para evitar sanciones o multas inesperadas.
• Negociar con las autoridades locales en tu nombre.

Si necesitas orientación legal, no dudes en contactar a nuestro despacho. Estamos aquí para resolver tus dudas y brindarte el mejor asesoramiento en Fuengirola.

Aspectos a considerar al comprar o vender propiedades fuera de ordenación

Si estás evaluando la compra o venta de una vivienda fuera de ordenación, ten en cuenta lo siguiente:

• Realiza una investigación exhaustiva: Asegúrate de comprender la situación legal de la propiedad antes de proceder con la transacción.
• Impacto en el acceso a financiación: Las entidades financieras tienden a ser reacias a otorgar hipotecas para propiedades en esta situación.
• Consecuencias económicas de la venta: Vender propiedades fuera de ordenación puede requerir un precio más bajo, afectando tus expectativas financieras.
• Asegúrate de contar con la documentación adecuada: Tener todos los documentos necesarios que acrediten el estado de la propiedad facilitará el proceso.

Preguntas frecuentes sobre viviendas fuera de ordenación

La incertidumbre en torno a las propiedades fuera de ordenación puede generar muchas preguntas. Aquí respondemos algunas de las más comunes:

• ¿Es posible escriturar un inmueble fuera de ordenación? Aunque puede ser complicado, existen formas de regularizar la situación.
• ¿Qué sanciones existen por construir una casa prefabricada sin permisos? Las multas varían según la normativa local y la situación específica de la construcción.
• ¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación? Generalmente, las entidades financieras pueden rechazar la financiación de propiedades en esta situación.
• ¿Cuánto tiempo transcurre para que una obra ilegal prescriba? La prescripción puede variar entre 4 a 8 años desde la finalización de la obra, dependiendo de las normativas locales.