Casa no sujeta a ordenación urbanística

¿Te has encontrado con una casa fuera de ordenación y no sabes qué hacer? Este fenómeno, que afecta a muchas propiedades, puede generar complicaciones legales y financieras. A continuación, exploraremos en detalle qué significa estar en esta situación, las causas que la originan y las opciones disponibles para regularizar tu propiedad.

La comprensión de la normativa urbanística es fundamental para cualquier propietario. Si te enfrentas a un problema de ordenación, es vital estar bien informado y contar con el apoyo adecuado. Aquí te presentamos un análisis exhaustivo sobre las viviendas fuera de ordenación.

Qué es una vivienda fuera de ordenación

Una vivienda fuera de ordenación se refiere a una construcción que no se ajusta a las normativas urbanísticas vigentes. Esta situación puede surgir debido a cambios en las regulaciones o por edificaciones en áreas que no están autorizadas para tal uso. Las implicaciones de tener una propiedad en esta condición son amplias y pueden afectar su valor, uso y derechos legales.

Causas que llevan a la situación de fuera de ordenación

Existen múltiples factores que pueden hacer que una vivienda sea considerada fuera de ordenación. Las más comunes incluyen:

• Cambios en el planeamiento urbanístico: Modificaciones en las normativas locales pueden convertir una vivienda, previamente legal, en incompatible con las nuevas regulaciones.
• Construcción de infraestructuras: La edificación de nuevas carreteras o espacios públicos puede afectar la legalidad de una construcción existente.
• Incumplimiento de distancias o volúmenes: Las viviendas pueden no cumplir con requisitos específicos, como distancias mínimas a la línea de propiedad o volúmenes permitidos según el plan urbanístico.
• Construcciones ilegales: Edificaciones levantadas sin los permisos requeridos, que son consideradas infracciones urbanísticas.

Clasificación de edificaciones fuera de ordenación

Las edificaciones que se encuentran en esta situación pueden clasificarse en dos categorías principales:

• Construcciones legales: Estas son edificaciones que fueron construidas de forma legal pero que, debido a cambios normativos, han perdido su conformidad.
• Construcciones ilegales: Se refiere a aquellas edificaciones que no cuentan con los permisos o licencias necesarias, o que exceden las características establecidas en la licencia original. La situación de estas construcciones puede variar, ya que algunas pueden prescribir después de un periodo de 4 a 8 años desde su finalización.

Problemas comunes asociados a las viviendas fuera de ordenación

Las propiedades en esta situación enfrentan diversos problemas que pueden limitar su uso y valor. Algunos de los más relevantes son:

• Limitaciones en el uso: No se permiten reformas, ampliaciones o reconstrucciones significativas, restringiendo el potencial de la propiedad.
• Obras de conservación restringidas: Solo se autorizan trabajos que preserven la habitabilidad sin incrementar el volumen o valor de la propiedad.
• Dificultades legales: Las viviendas fuera de ordenación no pueden inscribirse como propiedades regulares en el Registro de la Propiedad, lo que complica su transmisión.
• Problemas de venta: El valor de estas propiedades suele ser inferior al de mercado, lo que dificulta su venta y puede llevar a pérdidas económicas para el propietario.

Consecuencias prácticas de estar fuera de ordenación

Estar en una situación de fuera de ordenación tiene consecuencias tangibles que deben ser consideradas por los propietarios:

• Restricciones en modificaciones: No se otorgan licencias para realizar cambios que aumenten el valor de expropiación.
• Limitaciones en reparaciones: Solo se permiten reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
• Impacto en el valor de mercado: La condición de fuera de ordenación afecta negativamente al valor de la propiedad, generando un entorno poco atractivo para posibles compradores.

Opciones de regularización de una vivienda fuera de ordenación

Frente a la situación de fuera de ordenación, existen diversas alternativas para regularizar la propiedad:

• Requisitos para la regularización: La vivienda debe cumplir con los criterios de habitabilidad y no estar afectada por servidumbres de uso público general.
• Procedimiento de legalización: Este proceso implica varios pasos, como obtener un certificado de fuera de ordenación, acreditar la antigüedad de la edificación, realizar un informe de compatibilidad urbanística y presentar un proyecto de legalización. Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado durante este proceso.

La importancia del asesoramiento legal

Buscar asesoramiento legal especializado es crucial para abordar de manera efectiva las complejidades que surgen al tratar con viviendas fuera de ordenación. Un abogado con experiencia en derecho inmobiliario puede guiarte a través de los procedimientos de regularización, ayudándote a evitar sanciones o multas indeseadas.

Si necesitas ayuda legal, no dudes en contactar a nuestro despacho.

Consideraciones adicionales al comprar o vender propiedades fuera de ordenación

Si estás considerando comprar o vender una vivienda fuera de ordenación, es esencial tener en cuenta lo siguiente:

• Debido proceso en la compra: Asegúrate de realizar una investigación exhaustiva sobre la situación legal de la propiedad antes de proceder con la compra.
• Impacto en la financiación: Muchas entidades financieras pueden ser reacias a otorgar hipotecas para propiedades fuera de ordenación, afectando la viabilidad de la compra.
• Consecuencias de la venta: La venta de propiedades en esta situación puede requerir un precio más bajo, lo que podría afectar tus expectativas económicas.

Preguntas frecuentes sobre viviendas fuera de ordenación

La incertidumbre sobre este tema puede generar diversas preguntas. A continuación, algunas de las más comunes:

• ¿Es posible escriturar un inmueble fuera de ordenación? La escrituración puede complicarse debido a la situación legal de la propiedad, pero hay caminos para regularizarla.
• ¿Cuánto es la multa por poner una casa prefabricada? Las sanciones pueden variar según la normativa local y la situación específica de la construcción.
• ¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación? A menudo, las entidades financieras pueden negarse a financiar propiedades en esta situación, complicando el acceso a hipotecas.
• ¿Cuánto tiempo pasa para que prescriba una obra ilegal dentro de una vivienda? Generalmente, la prescripción puede oscilar entre 4 a 8 años desde la finalización de la obra, dependiendo de las normativas locales.