Casa exenta de ordenación urbanística en España

La compra o venta de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, cuando se trata de propiedades fuera de ordenación, el proceso se complica considerablemente. ¿Qué implica realmente estar en esta situación? En este artículo, exploraremos a fondo el fenómeno de las viviendas fuera de ordenación, sus causas, consecuencias y las opciones disponibles para regularizar estas propiedades. Entender este tema es clave para cualquier propietario o potencial comprador.

Si te enfrentas a una situación de fuera de ordenación, es crucial contar con información precisa y asesoramiento legal adecuado. Descubramos juntos qué significa esta condición y cómo puedes manejarla.

Qué significa una vivienda fuera de ordenación

Una vivienda fuera de ordenación se refiere a una edificación que no se ajusta a las normativas urbanísticas actuales. Este fenómeno puede surgir por diversos motivos, como cambios legislativos o la construcción en áreas no designadas para tal uso. Las implicaciones de tener una propiedad en esta situación afectan no solo su valor, sino también su uso y derechos legales.

Las normas urbanísticas varían según la localidad, lo que significa que una vivienda considerada legal en el pasado puede volverse ilegal si cambian las regulaciones. Por tanto, es esencial estar siempre al tanto de las normativas vigentes.

Principales causas de la situación fuera de ordenación

Varios factores pueden llevar a que una vivienda sea clasificada como fuera de ordenación. Estos incluyen:

• Cambios en el planeamiento urbanístico: Las modificaciones en las normativas de planificación pueden convertir una vivienda legal en incompatible con las nuevas regulaciones.
• Construcción de infraestructuras: La creación de nuevas carreteras, parques u otros espacios públicos puede afectar la legalidad de edificaciones existentes.
• Incumplimiento de distancias o volúmenes: Las propiedades pueden no cumplir con los requisitos de distancias mínimas a la línea de propiedad o volúmenes permitidos.
• Construcciones ilegales: Edificaciones realizadas sin los permisos correspondientes que se consideran infracciones urbanísticas.
• Falta de adaptación a las normativas medioambientales: En algunos casos, las viviendas no cumplen con reglamentos que protegen el medio ambiente, lo que puede llevar a su desclasificación.

Clasificación de las edificaciones fuera de ordenación

Las edificaciones que se encuentran en esta situación pueden clasificarse principalmente en:

• Construcciones legales: Edificaciones que fueron inicialmente construidas cumpliendo con las normativas pero que, por cambios en las regulaciones, han perdido su conformidad.
• Construcciones ilegales: Estas edificaciones no cuentan con las licencias necesarias o superan las características establecidas por la licencia original. Algunas de ellas pueden prescribir después de un periodo de 4 a 8 años desde su finalización.

Problemas comunes que enfrentan las viviendas fuera de ordenación

Las propiedades en esta situación enfrentan diversos problemas que pueden limitar su uso y afectar su valor de mercado. Algunos de los desafíos más comunes incluyen:

• Limitaciones en el uso: Las reformas, ampliaciones o reconstrucciones significativas suelen estar prohibidas.
• Obras de conservación restringidas: Solo se permiten trabajos que mantengan la habitabilidad sin incrementar el volumen o el valor de la propiedad.
• Dificultades legales: La inscripción de estas viviendas como propiedades regulares en el Registro de la Propiedad es complicada.
• Problemas de venta: El valor de estas propiedades generalmente es inferior al de mercado, complicando su venta y generando pérdidas económicas para el propietario.
• Impacto en la contratación de servicios: Las entidades de servicios públicos pueden negarse a proporcionar servicios a estas propiedades, complicando aún más la situación.

Consecuencias prácticas de estar fuera de ordenación

Estar en una situación de fuera de ordenación trae consigo consecuencias tangibles que deben ser consideradas por los propietarios:

• Restricciones en modificaciones: No se otorgan licencias para realizar cambios que aumenten el valor de expropiación.
• Limitaciones en reparaciones: Solo se permiten reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
• Impacto en el valor de mercado: La condición de fuera de ordenación afecta negativamente al valor de la propiedad, generando un entorno poco atractivo para posibles compradores.
• Problemas en el acceso a financiación: Los bancos pueden rechazar hipotecas para propiedades en esta situación, afectando las posibilidades de compra.

Opciones para regularizar una vivienda fuera de ordenación

Frente a la situación de fuera de ordenación, existen diversas alternativas para regularizar la propiedad:

• Requisitos para la regularización: La vivienda debe cumplir con criterios de habitabilidad y no estar afectada por servidumbres de uso público general.
• Procedimiento de legalización: Este proceso incluye obtener un certificado de fuera de ordenación, acreditar la antigüedad de la edificación, realizar un informe de compatibilidad urbanística y presentar un proyecto de legalización. Es fundamental contar con el apoyo de un abogado especializado durante este proceso.
• Consultas con el Ayuntamiento: Es recomendable mantener un diálogo constante con la administración local para conocer los pasos a seguir y requisitos específicos.

La importancia del asesoramiento legal en este proceso

Contar con asesoramiento legal especializado es vital para abordar de manera efectiva las complejidades que surgen al tratar con viviendas fuera de ordenación. Un abogado con experiencia en derecho inmobiliario puede:

• Guiarte a través de los procedimientos de regularización.
• Ayudarte a evitar sanciones o multas indeseadas.
• Asistirte en la negociación con las autoridades locales.

Si necesitas ayuda legal, no dudes en contactar a nuestro despacho. Estamos aquí para ayudarte a resolver tus dudas y ofrecerte el mejor asesoramiento.

Consideraciones al comprar o vender propiedades fuera de ordenación

Si estás considerando comprar o vender una vivienda fuera de ordenación, ten en cuenta lo siguiente:

• Debido proceso en la compra: Realiza una investigación exhaustiva sobre la situación legal de la propiedad antes de proceder con la transacción.
• Impacto en la financiación: Las entidades financieras suelen ser reacias a otorgar hipotecas para propiedades fuera de ordenación, lo que puede complicar el acceso a financiación.
• Consecuencias de la venta: La venta de propiedades en esta situación puede requerir un precio más bajo, lo cual podría afectar tus expectativas económicas.
• Documentación adecuada: Asegúrate de contar con toda la documentación necesaria que acredite el estado de la propiedad, lo que facilitará el proceso.

Preguntas frecuentes sobre viviendas fuera de ordenación

La incertidumbre sobre este tema puede generar diversas preguntas. A continuación, algunas de las más comunes:

• ¿Es posible escriturar un inmueble fuera de ordenación? La escrituración puede complicarse, pero existen caminos para regularizarla.
• ¿Cuánto es la multa por poner una casa prefabricada? Las sanciones varían según la normativa local y la situación específica de la construcción.
• ¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación? A menudo, las entidades financieras pueden negarse a financiar propiedades en esta situación, complicando el acceso a hipotecas.
• ¿Cuánto tiempo pasa para que prescriba una obra ilegal dentro de una vivienda? Generalmente, la prescripción puede oscilar entre 4 a 8 años desde la finalización de la obra, dependiendo de las normativas locales.